Je tweede huis verhuren

Eigen gebruik versus rendement

De eerste vraag is waarvoor je het huis koopt. Wil je er vooral zelf zijn, dan is verhuur hooguit een manier om de vaste lasten te dempen in de weken dat je toch niet komt. Wil je vooral rendement, dan ga je je woning anders inrichten en plannen. Die twee doelen botsen soms, want de mooiste weken voor verhuur zijn vaak precies de weken dat je er zelf zou willen zitten.

Second Home Buitenland raadt je aan om dit vooraf eerlijk voor jezelf te beantwoorden. Een huis dat je continu verhuurt voelt op een gegeven moment minder als jouw plek. Een huis dat altijd voor jou klaarstaat brengt niets op in de leegstaande maanden.

Vergunningen en regels

Toeristische verhuur is in Spanje gereguleerd, en de regels verschillen per regio en soms per gemeente. In veel populaire gebieden heb je een verhuurvergunning of registratienummer nodig voordat je je woning legaal mag aanbieden. Adverteren zonder dat nummer kan boetes opleveren, en platforms vragen er vaak naar voordat je een advertentie online mag zetten.

Voordat je een huis koopt met verhuur als doel, check je dus of verhuur in dat specifieke gebied is toegestaan en onder welke voorwaarden. In sommige steden en complexen is toeristische verhuur juist aan banden gelegd.

Wie regelt het ter plaatse?

Verhuren op afstand werkt alleen als er iemand in de buurt is die de praktische kant oppakt. Gasten ontvangen, sleutels overdragen, schoonmaken tussen boekingen en reageren als de boiler het begeeft, dat gebeurt allemaal lokaal. Je kunt dit deels zelf doen als je vaak in de buurt bent, maar de meeste eigenaren schakelen een beheerpartij in.

Wat een beheerpartij doorgaans oppakt

• De ontvangst van gasten en de sleuteloverdracht.
• Schoonmaak en het verversen van linnengoed tussen boekingen.
• Klein onderhoud en het aanspreekpunt zijn bij problemen.

Beheer kost een deel van je huuropbrengst, dus reken dat mee in je rendement. Een mooie bruto-opbrengst zegt weinig als er nog beheer, schoonmaak en belasting af moeten.

De fiscale kant van huurinkomsten

Huur je je Spaanse huis uit, dan worden die inkomsten in Spanje belast. Spanje is het land waar de woning ligt, en dus het land waar de huurinkomst valt. Je geeft de opbrengst daar op via het formulier Modelo 210 en betaalt daarover de niet-residentenbelasting.

Als inwoner van de EU, IJsland of Noorwegen betaal je 19 procent over je netto huurinkomsten. Je mag dus eerst de kosten aftrekken die rechtstreeks met de verhuur samenhangen: onderhoud, gemeenschapskosten, IBI, verzekering en de rente op een Spaanse hypotheek. Voor jou als Nederlandse eigenaar is dit het tarief dat telt.

Eigenaren van buiten de EU betalen 24 procent over de bruto huurinkomsten en mogen niets aftrekken. Dat tarief geldt dus niet voor jou, ook al kom je het online vaak in dezelfde zin tegen.

In Nederland speelt de woning mee in box 3 als vermogen, los van wat je aan huur ontvangt. Het samenspel tussen de Spaanse heffing op de huur en je Nederlandse aangifte laat je het beste doorrekenen door een adviseur.