Kosten koper bij een huis in Spanje

Waarom je hier begint en niet bij de vraagprijs

In Nederland weet je ongeveer wat kosten koper is. In Spanje ligt de opbouw anders, verschilt een deel per regio en zit er een groot verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw. Twee vergelijkbare woningen met dezelfde vraagprijs kunnen daardoor duizenden euro's uit elkaar liggen in wat je uiteindelijk kwijt bent.

Er is nog een reden om hier te beginnen. Een Spaanse bank financiert de bijkomende kosten doorgaans niet mee. Dat bedrag moet je dus in eigen geld klaar hebben op het moment van tekenen, bovenop je eigen inbreng op de koopsom zelf.

Overdrachtsbelasting of btw: de grootste post

De belasting op de aankoop zelf is verreweg de zwaarste post. Welke belasting je betaalt, hangt af van wat je koopt. Bestaande bouw en nieuwbouw vallen onder twee verschillende regimes en die kun je niet door elkaar halen.

Bestaande bouw: overdrachtsbelasting (ITP)

Koop je van een particulier, dan betaal je overdrachtsbelasting, in Spanje de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales of ITP. Die belasting wordt per autonome regio vastgesteld, dus het tarief op de Costa Blanca hoeft niet gelijk te zijn aan dat op de Costa del Sol.

Let op de grondslag. De belasting wordt berekend over de hoogste van twee bedragen: je koopprijs of de valor de referencia, de referentiewaarde die het Spaanse kadaster aan de woning toekent. Koop je onder die referentiewaarde, dan betaal je dus toch belasting over het hogere bedrag. Een naheffing achteraf is daardoor niet ongebruikelijk.

Zo liggen de tarieven in de regio's waar Nederlanders het vaakst kopen, naar de stand van februari 2026:

• Andalusië, waaronder de Costa del Sol: een vlaktaks van 7 procent.
• Catalonië, waaronder de Costa Brava: een schijventarief dat rond de 10 procent uitkomt.
• Balearen, waaronder Mallorca: een schijventarief dat oploopt van ongeveer 8 tot 13 procent, afhankelijk van de koopsom.
• Murcia, waaronder de Costa Cálida: rond 8 procent.
• Comunidad Valenciana, waaronder de Costa Blanca: 10 procent, met een melding dat dit per 1 juni 2026 naar 9 procent zou zijn verlaagd. Dat laatste is nog niet bevestigd, ga er dus niet vanuit.
• Canarische Eilanden: lager dan op het vasteland, en met een eigen stelsel waarin de IGIC de plaats van de btw inneemt.

Nieuwbouw: btw (IVA) en zegelrecht (AJD)

Koop je rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan is het geen overdracht maar een levering. Je betaalt dan geen ITP, maar btw, in Spanje IVA, plus een aktebelasting die zegelrecht heet: Actos Jurídicos Documentados of AJD. Naar de stand van februari 2026 komt dat neer op 10 procent btw plus ongeveer 1,5 procent zegelrecht. Het btw-tarief is landelijk, het zegelrecht wordt per regio vastgesteld en kan dus afwijken.

Op de Canarische Eilanden geldt een afwijkend stelsel. Daar bestaat geen IVA maar de IGIC, met eigen tarieven. Koop je daar, ga dan niet uit van de regels van het vasteland.

Notaris, akte en eigendomsregister

De koop wordt vastgelegd in een notariële akte, de escritura pública. De notaris rekent daarvoor een tarief dat wettelijk is geregeld en meebeweegt met de koopsom. Daarna wordt de akte ingeschreven in het eigendomsregister, het Registro de la Propiedad, en ook dat kost geld.

Reken erop dat beide posten los van elkaar op je afrekening staan, samen met de kosten voor kopieën van de akte en de administratieve afhandeling.

Advocaat, gestor en makelaar

Rond de aankoop schakel je meestal een paar dienstverleners in. Ze doen verschillende dingen en het loont om te weten wie waarvoor is, zodat je niet twee keer voor hetzelfde betaalt.

• Advocaat (abogado): doet de juridische controle van de woning, de eigendomssituatie, de vergunningen en het koopcontract. Dit is de partij die je eigen belang behartigt.
• Gestor: regelt de administratieve afhandeling, zoals belastingaangiften, inschrijvingen en het overzetten van nutsvoorzieningen.
• Makelaar (agente inmobiliario): bij bestaande bouw is de courtage doorgaans voor rekening van de verkoper, maar dat is geen wet. Vraag het expliciet na voordat je een bod uitbrengt.
• Vertaler of tolk: als de akte in het Spaans passeert en je die taal niet beheerst, is een beëdigde tolk bij de notaris in veel gevallen verplicht.

De advocaat is de post waarop je het minst zou moeten bezuinigen. Het is ook de enige partij in het rijtje die uitsluitend voor jou werkt. Neem er een die onafhankelijk is van de verkopende makelaar, hoe vriendelijk de aanbeveling ook is bedoeld.

Extra kosten als je met een hypotheek koopt

Financier je de aankoop met een Spaanse hypotheek, dan komt daar een eigen setje kosten bij. De bank laat de woning taxeren, rekent vaak een openingsprovisie en er komen kosten voor het vestigen van de hypotheek zelf.

Die posten staan los van de kosten koper op de woning en worden ook niet meegefinancierd. Neem ze dus apart op in je begroting. Hoe de twee financieringsroutes zich tot elkaar verhouden, lees je op de pagina over financiering en hypotheek.

Wat daarna elk jaar terugkomt

De kosten koper zijn eenmalig. Daarnaast krijg je vaste lasten die blijven doorlopen, ook in de maanden dat je er niet bent. Die worden bij een tweede huis vaak onderschat, omdat ze los staan van de aankoop.

• IBI: de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, jaarlijks te betalen aan de gemeente waar de woning ligt.
• Gemeenschapskosten: bij een appartement of woning in een urbanisatie betaal je mee aan onderhoud, tuin, zwembad en verzekering van het complex.
• Nutsvoorzieningen: water, elektriciteit en internet lopen door, ook bij leegstand, vaak met een vast tarief per aansluiting.
• Opstal- en inboedelverzekering, afgestemd op een woning die een deel van het jaar leegstaat.
• Niet-residentenbelasting, ook als je de woning niet verhuurt.
• Beheer op afstand, als je iemand naar de woning laat omkijken terwijl jij in Nederland bent.

De fiscale posten uit dit rijtje staan uitgebreider beschreven op de pagina over belasting bij een tweede huis in Spanje.

Het totaalbeeld en je begroting

Tel je alles op, dan ligt het bedrag dat je bovenop de koopsom nodig hebt een stuk hoger dan de meeste kopers vooraf inschatten. Als vuistregel houd je naar de stand van februari 2026 ongeveer 10 tot 14 procent van de koopprijs aan, en waar je binnen die bandbreedte uitkomt, hangt vooral af van wat je koopt:

• Bestaande bouw: ongeveer 10 tot 13 procent. De ITP is daarin verreweg de grootste post, met daarnaast notaris, eigendomsregister, gestor, advocaat en eventuele hypotheekkosten.
• Nieuwbouw: ongeveer 11,5 tot 14 procent. Dat is 10 procent btw plus ongeveer 1,5 procent zegelrecht, met daar bovenop dezelfde overige kosten.

Vraag daarom vroeg in het proces een schriftelijke kostenbegroting aan je advocaat, toegespitst op de woning die je op het oog hebt en de regio waar die ligt. Dat is nauwkeuriger dan elk percentage dat je online vindt, ook het onze.

Veelgestelde vragen

Kan ik de kosten koper meefinancieren met een Spaanse hypotheek?

Doorgaans niet. Spaanse banken financieren een deel van de koopsom of de taxatiewaarde en laten de bijkomende kosten buiten de lening. Je hebt dat bedrag dus in eigen geld nodig op het moment van tekenen.

Waarom verschilt de overdrachtsbelasting per regio?

Spanje bestaat uit autonome regio's die een deel van de belastingen zelf vaststellen. De overdrachtsbelasting is daar een van. Kijk daarom altijd naar het tarief van de regio waar de woning staat, niet naar een landelijk gemiddelde.

Betaal ik als koper de courtage van de makelaar?

Bij bestaande bouw is de courtage meestal voor rekening van de verkoper, maar dat is geen regel waar je blind op kunt varen. Vraag voor je een bod doet schriftelijk na wie de makelaar betaalt en hoeveel.

Wat gebeurt er als de belastingdienst mijn woning hoger waardeert dan de koopsom?

Dan kan de Spaanse belastingdienst de overdrachtsbelasting berekenen over die hogere referentiewaarde en het verschil naheffen. Laat je advocaat vooraf controleren welke waarde voor jouw woning geldt, zodat je niet later een rekening krijgt.