Je tweede woning in Spanje verhuren: mag dat en hoe zit het met belasting?

Mag je zomaar verhuren aan toeristen?

Kort gezegd: niet zonder meer. Toeristische verhuur is in Spanje geen vrije keuze, maar iets waar je toestemming voor nodig hebt. Elke autonome regio maakt daarvoor eigen regels. Wat op de Costa Blanca geldt, kan op de Costa del Sol of op de Balearen anders liggen.

Een paar voorbeelden van hoe uiteenlopend dat is:

• In de regio Valencia, waar de Costa Blanca onder valt, heb je vaak eerst een verklaring van stedenbouwkundige geschiktheid van de gemeente nodig.
• In Andalusië, met de Costa del Sol, moet je woning aan technische eisen voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van verwarming en koeling.
• In Catalonië en op de Balearen zijn de regels het strengst. Barcelona geeft geen nieuwe vergunningen meer uit en op Mallorca en Ibiza is toeristische verhuur van appartementen sterk beperkt.

(Bron: Spainora, toeristenvergunning-gids.)

De verhuurvergunning en het registratienummer

Als je toestemming rond is, krijg je een toeristische verhuurvergunning met een officieel registratienummer. Dat nummer, bijvoorbeeld in de vorm VT-12345-A, moet je in al je advertenties vermelden. Adverteer je op platforms als Airbnb, Booking.com of idealista, dan zijn die wettelijk verplicht je advertentie te verwijderen als het nummer ontbreekt (bron: Spainora).

Kortom, verhuren zonder vergunning is niet alleen riskant, het maakt adverteren praktisch onmogelijk. Begin dus op tijd met het regelen van de juiste papieren en vraag bij twijfel na welke regels in jouw gemeente gelden.

Belasting over je huurinkomsten

Verhuur je je woning, dan zijn de inkomsten belast in Spanje. Voor die huurinkomsten betaal je de niet-ingezetenenbelasting, in Spanje bekend als de IRNR. Hoeveel je betaalt, hangt af van waar je woont.

Verschil tussen EU-inwoners en niet-EU-inwoners

• Als inwoner van de EU of de EER betaal je 19 procent belasting over je netto huurinkomsten. Kosten die direct met de verhuur te maken hebben, zoals onderhoud en reparaties, mag je aftrekken.
• Woon je buiten de EU, dan geldt een tarief van 24 procent over de bruto huurinkomsten, zonder dat je kosten mag aftrekken.

(Bron: GestaliHome, belastinggids vakantieverhuur niet-ingezetenen.)

Voor Nederlandse eigenaren is dat gunstiger nieuws: als EU-inwoner betaal je het lagere tarief en mag je kosten in mindering brengen. Je doet daarvoor in Spanje aangifte met het formulier Modelo 210.

Vergeet Nederland niet

Ook in Nederland speelt je Spaanse woning een rol. Een tweede woning valt in box 3, en dankzij het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkom je dat je dubbel belasting betaalt. De precieze uitwerking hangt af van je persoonlijke situatie.

De genoemde percentages en regels zijn algemene informatie op basis van openbare bronnen. Fiscale en juridische regels veranderen en pakken per situatie anders uit. Laat je daarom bij verhuurplannen adviseren door een Spaanse belastingadviseur of gestor, en voor de Nederlandse kant door een belastingadviseur hier.

Praktische kant: beheer op afstand

Verhuren op afstand vraagt organisatie. Wie ontvangt de gasten, maakt schoon en is bereikbaar bij problemen terwijl jij in Nederland zit? Veel eigenaren schakelen daarvoor een lokale beheerpartij in. Reken die kosten mee als je uitrekent wat verhuur je netto oplevert, want ze drukken flink op je rendement.

Wat kan Second Home Buitenland voor je betekenen?

Second Home Buitenland is een onafhankelijk kennisplatform voor Nederlandstalige kopers die een tweede woning in Spanje overwegen. Wij verkopen zelf geen huizen en bemiddelen niet in verhuur. We helpen je in de oriëntatiefase met heldere informatie over de regels, de vergunningen en de fiscale kant van verhuren. Zo weet je vooraf wat er mogelijk is en welke vragen je moet stellen aan een adviseur of gestor, zonder verkooppraat.

Conclusie

Je tweede woning in Spanje verhuren kan zeker, maar het vraagt om goede voorbereiding. Je hebt een regionale verhuurvergunning nodig met een registratienummer, je betaalt als EU-inwoner 19 procent belasting over je netto huurinkomsten en je regelt het beheer op afstand. Bekijk de regels in jouw regio op tijd en laat je fiscaal begeleiden, want de details verschillen per situatie.